Cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Moratalaz, Madrid o resto de España

El suelo en los centros de las ciudades españolas tiene un grado de saturación altísimo. Esto implica la dificultad para construir nuevas residencias en los centros urbanos, y por consiguiente, el precio de las viviendas no cesa de subir. Pero, hay una fórmula en la que muchos inversores cada vez más se fijan y es el cambio de uso de local a vivienda. Según la legislación actual, es posible convertir locales comerciales en viviendas y muchas veces sale bastante económico. Por ello, saber cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Moratalaz, Madrid o cualquier sitio de España, puede ser interesante, porque es una buena forma de tener una vivienda en el centro de una ciudad de forma económica.

Y en Reformas Moratalaz vamos a analizar si es posible.

Requisitos de los locales convertidos en viviendas

Antes que nada, es necesario saber qué dice la legislación española con respecto a todo esto. Ya que si no puede realizarse la conversión, de nada vale saber cuánto cuesta convertir un local en vivienda. Para que se pueda hacer el cambio de uso de local a vivienda, estos son los requisitos que se deben cumplir:

  • Calificación del suelo: Lo normal es que una zona que esté comprendida en el centro de una ciudad o un pueblo sea urbana. Esto es lo primero que hay que mirar, porque hay veces que ha podido haber un cambio de calificación.
  • Densidad por hectárea de viviendas: Bien el PGOU o las Normas Subsidiarias de un municipio establecen el número de viviendas máximo que debe haber por hectárea. Si la zona donde se encuentre el local ha agotado esa densidad, no será posible.
  • Posibilidad de cumplimiento del CTE: El Código Técnico de la Edificación establece los requisitos mínimos que debe tener el uso de vivienda. Cuestiones como que debe tener una salida de humos, que como mínimo haya una habitación con una superficie mínima de 12 metros cuadrados, que debe haber una superficie útil total mayor a 38 m2 o la obligatoriedad de que ciertas habitaciones tengan luz natural, deben ser cumplidas para poder otorgarle el uso de vivienda.
  • Cédula de habitabilidad: Para hacer un cambio de uso de local a vivienda, es necesario que pueda conseguirse la cédula de habitabilidad. Y para eso, se deben cumplir ciertos criterios constructivos y legales. Algunos de ellos son contar de ventilación directa en algunas estancias o que la altura mínima en el 70% de su superficie sea de 2,5 m.
  • Permiso de la comunidad de vecinos: Lo más seguro es que el local esté dentro de un edificio. Y entonces, a no ser que en los estatutos de la comunidad especifique que pueda haber un cambio de uso de local a vivienda, será obligatorio contar con su aprobación.

¿Es rentable realizar un cambio de uso de local a vivienda?

Si el local puede ser reformado cumpliendo todos los requisitos del apartado anterior, tendríamos que encargar un proyecto y las correspondientes obras de reforma y adaptación para hacer el cambio de uso de local a vivienda.

 ¿Quieres saber cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Pero… ¿Es rentable convertir un local en vivienda en vez de comprar un piso directamente? Claro que sí, por eso muchos inversores se dedican a realizar este tipo de operaciones. Piensa en los siguientes beneficios que tiene el convertir un local en vivienda:

  • La repercusión por m2 es menor en un local que en una vivienda: La gran demanda de viviendas en los centros urbanos hace que cada año el precio por metro cuadrado vaya subiendo. Mientras que en los locales, o permanece estable o incluso tiende a la baja. Y la prueba está en que cada vez podemos encontrarnos más locales convertidos en viviendas.
  • Aprovechamiento del espacio: Y teniendo en cuenta el apartado anterior, por el mismo precio podemos conseguir una vivienda con el doble de superficie si convertimos el local en vivienda. Además, hay muchos locales que disponen de grandes alturas. Y esto significa que si las normativas lo permiten, hasta podamos hacer una entreplanta aprovechando esas alturas.
  • Mayor eficiencia energética: Al estar un local situado en los bajos de un edificio, se beneficia de mayores inercias térmicas. Esto significa que para su climatización, no será necesario gastar la misma energía que una vivienda en pisos altos. Por lo que podremos beneficiarnos de un importante ahorro energético.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Si quieres saber exactamente cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Moratalaz o Madrid, puedes ponerte en contacto con nosotros y te realizaremos un presupuesto sin compromiso lo más exacto posible.

Cambio de uso local a vivienda, ¿cómo hacerlo y cuánto cuesta?

Si lo que quieres es tener una referencia, podemos realizar un cálculo basado en la media de obras que se realizan de cambio de uso de local a vivienda. Para ello, debes tener en cuenta las posibles desviaciones que puede haber en este tipo de obras de reforma. La calidad de los materiales, los diferentes gastos administrativos, honorarios técnicos y de proyecto, son los que pueden marcar la diferencia a la hora del cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

Como referencia, un local convertido en vivienda podría salir de acuerdo al siguiente desglose:

  • Obras de reforma: Teniendo en cuenta la calidad de los materiales, si hay que tocar estructuras, el estado inicial del local, etc. Puede estimarse entre los 400 y 900 € por metro cuadrado.
  • Diferentes gastos administrativos: Ocasionados por las diferentes licencias a solicitar, cédula de habitabilidad, notarías, informe de idoneidad técnica… Podrían estimarse en torno a un 15 – 20% de los costes totales de obra.
  • Honorarios de proyecto: Tanto el proyecto, como su dirección facultativa, puede situarse en torno al 5 -10 del PEM.

Por lo que el cambio de uso de local a vivienda en 50 metros cuadrados, podría estimarse en unos 25.000 €. Si la superficie fuera de 100 m2, podríamos estimar cuánto cuesta convertir un local en vivienda en 45.000 €.